Reajuste de aluguel: IGP-M, IPCA ou INPC?

Quando chega o momento do reajuste do aluguel, uma dúvida costuma aparecer para locadores e inquilinos: qual índice deve ser usado: IGP-M, IPCA ou INPC; e o que a lei permite?

A resposta é mais simples do que parece: nenhum desses índices é obrigatório. A legislação brasileira não determina um indexador específico para contratos de locação. A escolha do índice de reajuste fica a cargo das partes, dentro dos limites previstos em lei. O IGP-M se tornou comum nos contratos por prática de mercado, não por imposição legal.

Por isso, a questão não é descobrir qual é o “índice correto”, mas entender como IGP-M, IPCA e INPC afetam o valor do aluguel, qual deles tende a ser mais previsível e o que precisa estar definido no contrato para evitar divergências no reajuste.

Qual índice de reajuste de aluguel a lei determina?

Nenhum. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não determina que o reajuste do aluguel seja feito pelo IGP-M, IPCA, INPC ou qualquer outro índice específico. O artigo 17 estabelece que a convenção do aluguel é livre, dentro dos limites previstos em lei.

O que a lei faz é proibir três coisas:

• Estipular o aluguel em moeda estrangeira.
• Vincular o aluguel à variação cambial.
• Vincular o aluguel ao salário mínimo.

Fora dessas vedações, o índice de reajuste pode ser definido pelas partes no contrato. Se a cláusula estabelece IGP-M, aplica-se o IGP-M. Se estabelece IPCA, aplica-se o IPCA.

A periodicidade também precisa respeitar a legislação. A Lei 10.192/2001 considera nula qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano. Por isso, o reajuste do aluguel não pode ocorrer em intervalos menores que doze meses.

Vale registrar também o que acontece quando o contrato não prevê um índice de reajuste. Nesse caso, não se deve presumir automaticamente a aplicação anual do IPCA. A Lei do Inquilinato permite que as partes, de comum acordo, insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste durante a vigência do contrato.

Desde 2024, o Código Civil prevê o IPCA como índice subsidiário de atualização monetária quando nenhum índice tiver sido convencionado ou previsto em lei específica. Essa regra, porém, está ligada à atualização monetária de obrigações e não equivale, por si só, à criação de um reajuste anual de aluguel em um contrato que não tenha essa cláusula.

Com que frequência o aluguel pode ser reajustado?

No máximo uma vez a cada doze meses.

Essa regra é frequentemente atribuída à Lei do Inquilinato, e não é o que ocorre. Ela vem da legislação de estabilização econômica: a Lei 10.192/2001 declara nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano. A mesma lei considera nulos os expedientes que produzam efeito financeiro equivalente ao de um reajuste mais frequente, o que impede contornar a regra por vias indiretas.

A contagem parte da data-base do contrato, o chamado aniversário. Um contrato assinado em março é reajustado em março do ano seguinte, com base no acumulado do índice nos doze meses anteriores.

Uma distinção importante aqui, porque os dois institutos são confundidos com frequência.

• O reajuste é a aplicação anual do índice previsto em cláusula, e acontece automaticamente.
• A ação revisional é outra coisa: prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato, ela permite que locador ou locatário, não havendo acordo, peçam judicialmente a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, mas apenas após três anos de vigência do contrato ou do último acordo.

Reajuste corrige a inflação. Revisional corrige o descolamento em relação ao mercado.

IGP-M, IPCA e INPC na prática

A diferença entre IGP-M, IPCA e INPC não está apenas no valor divulgado a cada mês. Os três índices medem movimentos diferentes da economia e, por isso, podem produzir reajustes bastante distintos para um mesmo aluguel. Na escolha do indexador, vale observar principalmente o que ele mede, sua volatilidade e o grau de previsibilidade desejado pelas partes.

Na prática, a principal diferença aparece quando a economia passa por choques mais fortes. O IGP-M tem grande participação de preços ao produtor em sua composição e, por isso, é mais sensível a movimentos de commodities, câmbio e preços no atacado. Essas variáveis podem fazer o índice se afastar significativamente da inflação percebida pelo consumidor.

Foi o que ocorreu em 2021, quando o IGP-M acumulou 17,78% no ano. Já em 2023, o movimento se inverteu e o índice fechou em queda de 3,18%. Em 2025, voltou a registrar variação negativa, de 1,05%. Para contratos de aluguel, isso significa que o mesmo indexador pode produzir reajustes muito elevados em alguns ciclos e variações baixas ou negativas em outros.

IPCA e INPC tendem a apresentar oscilações menores porque ambos acompanham preços pagos pelos consumidores. Eles não são iguais, principalmente pela população de referência utilizada em cada cálculo, mas historicamente costumam apresentar trajetórias mais próximas entre si do que em relação ao IGP-M.

Por isso, não existe um índice universalmente melhor para reajustar aluguel. IPCA e INPC tendem a oferecer maior previsibilidade e uma relação mais direta com a inflação ao consumidor. O IGP-M, por sua vez, traz maior exposição às oscilações dos preços no atacado e pode se afastar bastante desses índices, tanto para cima quanto para baixo.

A escolha depende, portanto, do tipo de referência que as partes querem adotar e do nível de oscilação que estão dispostas a aceitar ao longo do contrato.

O IVAR, o índice feito para aluguel

Existe um quarto índice que quase nunca aparece nessa conversa, e ele foi construído exatamente para esse fim.

O IVAR, Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, foi lançado em janeiro de 2022 pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas, com série histórica que começa em janeiro de 2019. A diferença metodológica é relevante: enquanto os outros índices medem preços de produtos e serviços em geral, o IVAR mede a variação dos próprios aluguéis residenciais, a partir de informações anonimizadas de contratos de locação obtidas junto a administradoras de imóveis.

Mais importante ainda, ele trabalha com valores de transação. São contratos efetivamente firmados, novos ou renegociados, e seus reajustes anuais, e não preços anunciados. O IVAR também passou a integrar as versões do IPC/FGV no subitem Aluguel Residencial.

A limitação precisa ser dita com a mesma clareza: o índice cobre quatro capitais, Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre. Fora desses mercados, a representatividade é menor. E, apesar de tecnicamente aderente ao objeto do contrato, o IVAR ainda é pouco adotado como indexador de locação.

Ele é uma alternativa legítima para quem quer um índice que acompanhe o próprio mercado de aluguel, e não a inflação da economia como um todo. Não é ainda uma escolha consagrada, e vale checar disponibilidade e aceitação com a administradora antes de propô-lo em contrato.

Como calcular o reajuste do aluguel?

O reajuste normalmente utiliza a variação acumulada do índice em doze meses, e não a variação de um único mês. Mas existe um detalhe importante: a janela de cálculo deve seguir o que estiver previsto na cláusula de reajuste do contrato.

A mecânica é simples:

1. Identifique o índice definido na cláusula de reajuste.
2. Confira a data-base do contrato e a regra prevista para determinar o período de apuração.
3. Consulte o acumulado de doze meses correspondente à janela definida no contrato, utilizando a fonte oficial do índice.
4. Aplique a variação ao aluguel vigente. Um acumulado de 4,5%, por exemplo, significa multiplicar o valor atual por 1,045.
5. Confira o resultado com o novo valor informado pela outra parte.

Um ponto que pode gerar divergência é justamente a definição do período usado no cálculo. IGP-M, IPCA e INPC têm calendários próprios de apuração e divulgação, e nem sempre o dado referente ao mês do aniversário do contrato já está disponível quando chega a data do reajuste.

Por isso, cláusulas que dizem apenas “reajuste anual pelo IGP-M” ou “pelo IPCA”, sem definir a data-base ou o período de referência, podem deixar margem para interpretações diferentes.

O que fazer quando o índice acumulado é negativo?

Esse cenário deixou de ser hipotético. O IGP-M fechou 2023 em queda de 3,18% e 2025 em queda de 1,05%. Contratos com aniversário nesses períodos chegaram à data de reajuste com acumulado negativo.

Nem a Lei do Inquilinato nem a Lei 10.192/2001 tratam do assunto. A legislação estabelece livre convenção e periodicidade mínima, e silencia sobre o sinal da variação. Na ausência de regra legal, quem decide é a cláusula.

Na prática, dois desenhos de cláusula produzem resultados diferentes:

• Cláusula que prevê a aplicação da variação do índice, sem qualificação. A leitura literal comporta a variação negativa, o que levaria à redução do valor.
• Cláusula que prevê reajuste apenas em caso de variação positiva, ou que estabelece piso. A redução fica afastada, e o aluguel permanece no mesmo valor.

Por envolver interpretação contratual com efeito financeiro direto, esse é um ponto em que vale ler a cláusula com atenção e, havendo divergência entre as partes, buscar orientação de um advogado. A recomendação prática vale para quem está assinando agora: definir o tratamento da variação negativa na própria cláusula elimina a discussão antes que ela exista.

É possível trocar o índice durante o contrato?

Sim, desde que haja acordo. O artigo 18 da Lei do Inquilinato é explícito ao permitir que as partes fixem, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como insiram ou modifiquem cláusula de reajuste.

O que a lei não autoriza é a imposição unilateral. Nenhuma das partes pode simplesmente comunicar a troca do indexador e passar a aplicá-lo. A alteração precisa ser pactuada, e o registro por escrito, em aditivo contratual, é o que evita disputa posterior.

Quando não há acordo e a distância entre o valor do contrato e o valor de mercado se tornou grande, o caminho não é trocar o índice, e sim a ação revisional prevista no artigo 19, disponível após três anos de vigência do contrato ou do último acordo. São instrumentos distintos, para problemas distintos.

O que a cláusula de reajuste precisa conter?

A maior parte dos conflitos sobre reajuste de aluguel não nasce do índice escolhido. Nasce de uma cláusula incompleta.

Quem administra uma carteira de contratos enfrenta esse problema em outra escala. Dezenas ou centenas de locações, com índices diferentes e datas-base espalhadas pelo calendário, transformam o reajuste em rotina mensal de conferência, e é aí que aparecem os erros de janela de acumulado e as cobranças refeitas. Para esse cenário, a Partnr distribui as séries oficiais de IGP-M, IPCA e INPC por API e por MCP, o que permite que a aplicação do índice seja uma consulta rastreável dentro do próprio sistema de gestão. Os dados são públicos; o que muda é o custo de mantê-los corretos e auditáveis ao longo do tempo.

Conclusão

A escolha do índice de reajuste do aluguel depende, antes de tudo, do que foi definido no contrato. A legislação não determina que seja utilizado IGP-M, IPCA ou INPC, mas estabelece limites, como a periodicidade mínima de doze meses e a proibição de vincular o aluguel ao salário mínimo, à variação cambial ou a moeda estrangeira.

Na prática, a escolha envolve decidir qual referência faz mais sentido para a relação entre locador e inquilino. IPCA e INPC tendem a acompanhar mais de perto a inflação ao consumidor, enquanto o IGP-M pode apresentar oscilações maiores por sua exposição aos preços no atacado. O IVAR, por sua vez, acompanha diretamente a variação dos aluguéis residenciais, embora ainda tenha cobertura geográfica limitada.

Mais importante do que escolher entre IGP-M, IPCA ou INPC é deixar a regra de reajuste clara desde o início: índice, periodicidade, data-base, período de apuração e tratamento de eventuais variações negativas. Em contratos já vigentes, qualquer mudança no indexador depende de acordo entre as partes.